国土交通省・標準管理規約の構成と解説
本プレゼンテーションでは、国土交通省が定める「マンション標準管理規約」の構成と各条文の解説について詳しく説明します。マンションの管理組合運営の基本となるこの規約の重要性を理解し、その内容を適切に把握することは、マンション管理に携わる全ての方々にとって不可欠です。
これから、規約の全体構成から始まり、各章の主要な条文について、その意図と実務への適用について解説していきます。マンション管理の専門家や関係者の皆様にとって、有益な情報となることを願っています。

by 株式会社マンションみらい設計　 代表取締役　三村勝己

標準管理規約の改正ポイント

1

2004年改正
IT化への対応や、管理組合の財務・監査の透明化が図られました。

2

2011年改正
暴力団排除条項の追加や、災害時の管理組合の役割が明確化されました。

3

2016年改正
外部専門家の活用や、専有部分等の修繕等における手続きの明確化が行われました。

4

2021年改正
新型コロナウイルス感染症対策を踏まえ、電磁的方法による総会開催等が可能となりました。
標準管理規約の適用と個別化
標準管理規約の位置づけ
標準管理規約は、あくまでも「標準」であり、各マンションの実情に応じてカスタマイズすることが前提となっています。マンションの規模、立地、建築年数、居住者の特性などを考慮して、適切な修正を加えることが重要です。
個別化のポイント
個別化に当たっては、法令に反しないこと、区分所有者間の利害の公平性を保つこと、管理組合の運営に支障をきたさないことなどに注意が必要です。また、専門家のアドバイスを受けながら進めることが望ましいでしょう。
管理規約の運用上の注意点
規約の周知
全ての区分所有者や居住者に規約の内容を周知することが重要です。特に新規入居者への説明は欠かせません。
規約の遵守
規約は全ての区分所有者や居住者が遵守すべきものです。違反があった場合の対処方法も明確にしておく必要があります。
定期的な見直し
社会情勢の変化や法改正に合わせて、定期的に規約の見直しを行うことが望ましいです。
専門家の活用
規約の解釈や改正に際しては、マンション管理士や弁護士などの専門家のアドバイスを受けることが有効です。
管理規約と関連法令の関係
区分所有法
管理規約の基本となる法律です。規約の内容が区分所有法に反することはできません。
マンション管理適正化法
管理組合の運営の適正化を図るための法律です。管理規約の作成・変更の際に参考にすべきです。
建築基準法
建物の安全性に関する規定があり、管理規約の中でも遵守する必要があります。
消防法
防火管理や避難設備に関する規定があり、管理規約にも反映させる必要があります。
標準管理規約の全体構成

1

第1章 総則
管理組合の目的や定義について規定しています。

2

第2章 専有部分等の範囲
専有部分と共用部分の区分を明確にしています。

3

第3章 敷地及び共用部分等の管理
共用部分の管理責任と方法を定めています。

4

第4章 用法
専有部分や共用部分の使用方法を規定しています。

5

第5章 管理
管理組合の運営や総会、理事会について定めています。
第1章 総則の主要条文
第1条（目的）
管理組合の設立目的と、区分所有者の権利義務関係を規定しています。
第2条（定義）
規約で使用される主要な用語の定義を明確にしています。
第3条（規約及び総会の決議の遵守義務）
区分所有者や占有者の規約遵守義務を定めています。
第4条（対象物件の範囲）
管理組合が管理する対象物件の範囲を明確にしています。
第2章 専有部分等の範囲
専有部分（第5条）
区分所有権の対象となる部分です。壁、床、天井の内側仕上げ、室内の給排水管・配電設備、専用バルコニー、玄関扉内側、エアコン室内機などが含まれます。区分所有者は管理規約の範囲内で改装・更新が可能ですが、躯体に影響する工事は理事会の承認が必要です。
共用部分（第6条）
専有部分以外の部分を指します。建物構造体（柱、梁、床スラブ、外壁）、共用設備（エレベーター、受水槽）、共用スペース（エントランス、廊下、階段）、駐車場、駐輪場、管理事務室、集会室などが該当します。管理組合が維持管理を担当し、管理費から支出。修繕・改良工事には総会決議が必要。
建物の基本構造
専有部分と共用部分の区分は、マンションの維持管理において重要な基準となります。区分所有者の権利と義務を明確にし、適切な管理運営を可能にします。
第3章 敷地及び共用部分等の管理
第7条（共用部分の範囲）
共用部分の具体的な範囲を列挙し、区分所有者の共同管理の対象を明確にしています。
第8条（共用部分等の管理）
管理組合による共用部分等の管理方法と、区分所有者の協力義務を規定しています。
第9条（敷地及び共用部分等の譲渡等の禁止）
共用部分等の譲渡や処分の制限を定め、マンション全体の一体性を保護しています。
第10条（管理組合の業務）
管理組合が行うべき業務の範囲を明確に列挙しています。
第4章 用法 - 専有部分の使用
居住専用
第11条では、専有部分を専ら住宅として使用することを規定しています。これにより、マンションの居住環境の保護を図っています。
修繕等
第12条では、専有部分の修繕や模様替えの際の手続きを定めています。管理組合への申請や承認が必要な場合があります。
使用制限
第13条では、他の区分所有者の迷惑となる行為や、建物の保全に悪影響を及ぼす行為を禁止しています。
第4章 用法 - 共用部分の使用
使用権
第14条では、区分所有者全員が共用部分を使用する権利を有することを規定しています。
専用使用権
第15条では、一部の共用部分について特定の区分所有者が専用使用できる権利（専用使用権）を定めています。
使用細則
第16条では、共用部分の使用方法について、別途使用細則を定めることができると規定しています。
駐車場使用
第17条では、駐車場の使用方法や使用料について定めています。
第5章 管理 - 総会
最高意思決定機関
総会は管理組合の最高意思決定機関です。全ての区分所有者が参加して重要な決定を行います。
定期総会
毎年1回以上の開催が必要です。マンションの年間運営方針を決定します。
臨時総会
必要に応じて開催されます。緊急の課題に対応するために招集されます。
決議事項
重要事項の決定や予算・決算の承認を行います。マンションの将来に関わる重要な判断を行います。
議決権
各区分所有者は専有面積に応じた議決権を持ちます。公平な意思決定を確保します。
総会は、マンション管理における民主的な意思決定の場として重要な役割を果たします。全ての区分所有者が参加し、マンションの運営に関する重要事項を決定します。
第5章 管理 - 理事会
理事会の役割
管理組合の業務執行機関として機能します。日常的な管理業務の決定や執行を担当する重要な組織です。
理事の選任
総会で選出され、任期は通常〇年です。区分所有者の中から選ばれます。
理事長の職務
管理組合を代表し、その業務を統括します。マンション管理の責任者として重要な立場です。
理事会の権限
日常的な管理業務の決定や執行を行います。総会の方針に基づいて具体的な運営を進めます。
理事会は、総会で決定された方針に基づいて、日々のマンション管理業務を遂行する重要な役割を担っています。理事会の効果的な運営が、マンションの適切な管理につながります。
第5章 管理 - 会計
会計年度
通常、〇月1日から翌年〇月末日までの1年間を会計年度としています。
管理費等
区分所有者は、管理費と修繕積立金を負担します。これらは、マンションの維持管理に不可欠です。
会計報告
年1回以上の会計報告が義務付けられており、透明性の確保が重要です。
会計監査
監事による会計監査が行われ、適正な会計処理を確保します。
第6章 管理組合
区分所有者による構成
管理組合は、マンションの区分所有者全員で構成される団体です。マンション管理の中心的な役割を担います。
役員の選出と運営
管理組合の役員は区分所有者から選出され、定められた任期で管理組合の運営を担当します。
総会・理事会の実施
定期的な総会や理事会を通じて、マンションの重要事項を決定し、適正な管理を実現します。
管理組合は、マンションの管理を適正に行うことを目的とする法人格のない団体として、重要な役割を果たしています。
第7章 会計
会計の基本原則
管理組合の会計は、健全な運営の基盤となります。透明性と公平性を重視した会計処理が不可欠です。
予算の作成と承認
理事会は毎年度の収支予算案を作成し、総会の承認を得る必要があります。
決算報告書の作成
会計年度終了後、決算報告書を作成し、管理組合の財務状況を明確に示します。
監事による監査
監事の監査を受けた上で、総会に報告し、承認を得ることで透明性を確保します。
第8章 雑則
規約外事項の取り扱い
規約に定めのない事項が発生した場合の対処方法を規定しています。通常は、関係法令や慣習に従って処理されます。
規約の保管
規約原本の保管方法と、区分所有者・占有者への閲覧方法について定めています。
規約の変更
規約変更の手続きを規定しています。通常、総会の特別決議が必要となります。
細則の制定
規約の実施に必要な細則の制定方法について定めています。
附則の重要性
規約の発効日
規約がいつから効力を持つかを明確に定めています。これにより、新規約の適用時期が明確になります。
経過措置
新規約施行に伴う経過措置を規定しています。既存の権利や義務の取り扱いを明確にします。
旧規約の廃止
新規約の施行に伴い、旧規約が廃止されることを明記しています。
細則への委任
規約の実施に必要な細則の制定を理事会に委任する場合があります。
別表の役割と内容
対象物件の範囲
マンションの所在地、土地・建物の登記簿上の表示などが記載されます。これにより、管理規約が適用される物件が明確になります。
共用部分の範囲
共用部分として扱われる設備や施設のリストが記載されます。これにより、管理組合が管理すべき範囲が明確になります。
敷地及び共用部分等の共有持分割合
各区分所有者の共有持分割合が記載されます。これは管理費等の負担割合の基準となります。
まとめ：標準管理規約の重要性と今後の展望
透明性と公平性の確保
標準管理規約は、マンション管理の透明性と公平性を確保する上で重要な役割を果たしています。
円滑な管理組合運営
適切に作成された管理規約は、管理組合の円滑な運営と、区分所有者間のトラブル防止に寄与します。
社会変化への対応
今後も、社会情勢の変化や新たな課題に対応して、標準管理規約は進化し続けることが予想されます。
個別化の重要性
各マンションの特性に応じた個別化が重要であり、専門家の助言を得ながら適切にカスタマイズすることが望ましいです。